Immobilienmarkt Südungarn August 2026 – mein Marktüberblick
Der Immobilienmarkt Südungarn im August 2026 zeigt ein zunehmend differenziertes Bild: Die Nachfrage ist weiterhin vorhanden, gleichzeitig vergleichen Kaufinteressenten genauer. Neben Preis, Zustand und Lage gewinnen auch Wasserversorgung, Verschattung und Kühlungsmöglichkeiten an Bedeutung.
Mit diesem monatlichen Marktbericht werfe ich einen Blick auf Entwicklungen, die ich bei meiner Arbeit rund um Immobilien in Südungarn beobachte. Mein Schwerpunkt liegt dabei auf den Komitaten Baranya und Tolna.
Gerade für Menschen, die über einen Immobilienkauf oder eine Auswanderung nach Ungarn nachdenken, sind nicht nur landesweite Preisstatistiken wichtig. Entscheidend ist, wie sich Angebot, Nachfrage und Standortqualität in der jeweiligen Region entwickeln.
Die endgültigen Transaktions- und Preiszahlen für August werden erst im Laufe des Septembers veröffentlicht. Für diesen Überblick nutze ich deshalb die aktuellsten verfügbaren Marktdaten sowie Entwicklungen, die im August sichtbar geworden sind.
Marktampel August 2026
Der Immobilienmarkt wird ruhiger – bleibt aber in Bewegung
Die im August veröffentlichten Daten von ingatlan.com zeigen ein gemischtes Bild.
Im Juli gingen landesweit mehr als 244.000 telefonische Anfragen zu angebotenen Häusern und Wohnungen ein. Das waren über neun Prozent mehr als im Juni. Gegenüber dem außergewöhnlich starken Juli 2025 lag die Nachfrage allerdings um 14 Prozent niedriger.
Der Vorjahresvergleich muss jedoch richtig eingeordnet werden. Im Sommer 2025 hatte die Ankündigung des ungarischen Otthon-Start-Programms einen ungewöhnlich starken Ansturm auf den Immobilienmarkt ausgelöst.
Aus meiner Sicht sprechen die aktuellen Zahlen deshalb nicht für einen Einbruch des Marktes. Sie zeigen vielmehr, dass der große Kaufdruck nachgelassen hat.
Kaufinteressenten nehmen sich wieder mehr Zeit und achten genauer darauf, ob der Angebotspreis zum tatsächlichen Zustand und zur Lage einer Immobilie passt.
Auch die Preissteigerungen haben sich verlangsamt. Nach dem aktuellen Preisindex von ingatlan.com stiegen die ungarischen Immobilienpreise im Juli gegenüber dem Vormonat nur noch um 0,1 Prozent. Im Jahresvergleich lag die Steigerung bei 11,9 Prozent.
Das bedeutet nicht, dass Häuser in Ungarn plötzlich deutlich billiger werden. Der Preisanstieg verliert jedoch an Geschwindigkeit.
Quellen:
Mehr Auswahl für Käufer in Südungarn
Das Angebot an Immobilien ist in den vergangenen Monaten gewachsen. Dadurch haben Kaufinteressenten grundsätzlich mehr Auswahl.
Mehr Angebote bedeuten jedoch nicht automatisch, dass auch die Zahl wirklich guter Immobilien im gleichen Umfang zunimmt.
Ein Teil der Häuser bleibt längere Zeit am Markt. Dafür gibt es häufig nachvollziehbare Gründe:
- zu hoch angesetzter Angebotspreis
- größerer Renovierungsbedarf
- problematischer Gebäudezustand
- unklare oder fehlende technische Angaben
- ungünstige Verkehrsanbindung
- schwache örtliche Infrastruktur
- fehlender Kanalanschluss
- rechtliche Unklarheiten bei Nebengebäuden oder Grundstücken
Gerade bei älteren Dorfhäusern sollte man sich deshalb nicht allein vom Kaufpreis leiten lassen.
Ein scheinbar günstiges Haus kann später teuer werden, wenn Dach, Elektroinstallation, Heizung, Fenster, Feuchtigkeitsschutz oder Abwasserentsorgung erneuert werden müssen.
Pécs bleibt der stärkste Immobilienstandort Südungarns
Wer sich mit dem Immobilienmarkt Südungarn beschäftigt, kommt an Pécs kaum vorbei.
Die Universitätsstadt bleibt der stärkste regionale Immobilienstandort im südlichen Transdanubien. Dafür gibt es mehrere Gründe:
- Universität und internationale Studenten
- Krankenhäuser und medizinische Versorgung
- zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten
- Arbeitsplätze und Dienstleistungen
- kulturelle Angebote
- öffentlicher Verkehr
- stabile Nachfrage nach Wohnungen und Häusern
Immobilien in Pécs und im näheren Umland sind deshalb in der Regel deutlich teurer als Häuser in kleineren Dörfern.
Für Auswanderer kann das ländliche Südungarn dennoch interessant bleiben. Dort gibt es nach wie vor Häuser mit großen Grundstücken, Nebengebäuden und viel Platz zu Preisen, die in Deutschland oder Österreich kaum noch zu finden sind.
Der niedrigere Preis eines Dorfhauses sollte aber immer gemeinsam mit der Infrastruktur und der Erreichbarkeit bewertet werden.
Hitze und Wasserversorgung werden zu Immobilienfaktoren
Die aus meiner Sicht wichtigste Entwicklung des Monats betrifft nicht unmittelbar die Kaufpreise.
OTP Ingatlanpunkt machte im August darauf aufmerksam, dass die immer heißeren Sommer die Anforderungen an Immobilien verändern.
Käufer achten zunehmend auf:
- Ausrichtung des Hauses
- natürliche Verschattung
- Dämmung und Wandstärke
- Fensterläden oder Außenjalousien
- Kühlungsmöglichkeiten
- Größe und Ausrichtung der Glasflächen
- überdachte Terrassen
- Vegetation und alte Bäume
- Brunnen und Regenwasserspeicher
- Leistungsfähigkeit der örtlichen Wasser- und Kanalisationseinrichtungen
Gerade in Südungarn ist dieses Thema besonders wichtig.
Ein Haus mit großen südlich ausgerichteten Fenstern kann im Winter angenehm sein, sich im Sommer aber stark aufheizen. Dicke Lehmwände, alte Bäume, traditionelle Fensterläden und ein schattiger Laubengang können dagegen einen erheblichen praktischen Wert haben.
Auch die Wasserversorgung sollte nicht erst nach dem Kauf geprüft werden.
Ein eigener Brunnen ist grundsätzlich ein Vorteil. Trotzdem sollte geklärt werden, wie tief der Brunnen ist, ob dauerhaft ausreichend Wasser vorhanden ist und wofür dieses genutzt werden kann. Ebenso wichtig ist die Frage, ob das Haus an das öffentliche Abwassernetz angeschlossen ist.
Eine Immobilie besteht nicht nur aus Haus, Grundstück und Kaufpreis. Der Standort und seine Infrastruktur werden künftig noch wichtiger.
Quelle: Wie Hitze die Anforderungen an Immobilien verändert
Renovierte Häuser bleiben besonders gefragt
Renovierte und sofort nutzbare Häuser bleiben bei deutschsprachigen Interessenten besonders gefragt.
Viele Menschen möchten nach dem Umzug zunächst in ihrem neuen Zuhause ankommen und nicht sofort ein umfangreiches Sanierungsprojekt beginnen.
Allerdings sollte der Begriff „renoviert“ immer genauer hinterfragt werden.
Ein Haus ist nicht automatisch technisch saniert, nur weil Wände gestrichen, Böden erneuert oder eine moderne Küche eingebaut wurden.
Vor dem Kauf sollte deshalb geklärt werden, welche Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden:
- Wurde das Dach erneuert oder nur teilweise repariert?
- Wie alt ist die Elektroinstallation?
- Wurden Wasser- und Abwasserleitungen erneuert?
- Welche Heizung ist vorhanden?
- Gibt es Feuchtigkeitsschäden?
- In welchem Zustand sind Fenster und Türen?
- Wurden bei einem Lehmhaus geeignete Materialien verwendet?
Gut renovierte Häuser können ihren höheren Preis rechtfertigen. Entscheidend ist aber die Qualität der ausgeführten Arbeiten.
Haus des Monats
Renovierter Schwabenhof mit Gästehaus im Komitat Tolna
Als Haus des Monats August habe ich einen außergewöhnlichen, renovierten Schwabenhof im südlichen Teil des Komitats Tolna ausgewählt.
Das 1908 errichtete Anwesen bietet insgesamt rund 176 Quadratmeter Wohnfläche und steht auf einem etwa 1.903 Quadratmeter großen Grundstück.
Besonders interessant ist die Kombination aus historischem Haupthaus, separatem Gästehaus und umfangreichen Nebengebäuden.
Viele ursprüngliche Elemente sind erhalten geblieben. Dazu gehören alte Türen und Fenster, sichtbare Holzbalken, historische Möbel und eine außergewöhnliche originale Deckenmalerei.
Zum Anwesen gehört außerdem ein etwa 58 Quadratmeter großes Gästehaus mit.
➡️ Ausführliche Beschreibung, Fotos und Video zum renovierten Schwabenhof
Auswandern nach Ungarn – der Praxis-Guide
Ein Immobilienkauf ist nur ein Teil der Vorbereitung auf ein Leben in Ungarn.
In meinem Praxis-Guide „Auswandern nach Ungarn“ begleite ich Sie Schritt für Schritt von der ersten Überlegung über die Standortwahl und Immobiliensuche bis zum Kauf und zum späteren Alltag in Ungarn.
Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf den Fragen:
- Welche Region passt zu meinen Vorstellungen?
- Wie finde ich eine geeignete Immobilie?
- Worauf sollte ich bei Besichtigungen achten?
- Wie läuft ein Immobilienkauf in Ungarn ab?
- Welche Kaufnebenkosten entstehen?
- Welche Behördengänge sind notwendig?
- Was sollte ich vor dem Umzug vorbereiten?
- Welche typischen Fehler lassen sich vermeiden?
Der Guide richtet sich an Menschen, die ihre Auswanderung und den Immobilienkauf nicht dem Zufall überlassen möchten.
➡️ Mehr über den Praxis-Guide „Auswandern nach Ungarn“ erfahren
Meine Beobachtung des Monats
Im August ist für mich noch deutlicher geworden, dass sich die Fragen der Kaufinteressenten verändern.
Früher standen häufig Grundstücksgröße, Zimmerzahl und Kaufpreis im Mittelpunkt. Heute werden verstärkt praktische Fragen gestellt:
- Wie warm wird das Haus im Sommer?
- Gibt es Schatten und alte Bäume?
- Kann das Gebäude vernünftig gekühlt werden?
- Ist ein Brunnen vorhanden?
- Gibt es einen Kanalanschluss?
- Wie zuverlässig ist die örtliche Wasserversorgung?
- Welche Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte gibt es?
- Kann das Haus ohne größere Investitionen genutzt werden?
Diese Entwicklung halte ich für sinnvoll.
Gerade bei einer Auswanderung sollte nicht nur das Haus gefallen. Die Immobilie muss auch zum geplanten Alltag, zum persönlichen Budget und zur langfristigen Lebensplanung passen.
Ausblick auf September
Für September werde ich insbesondere folgende Entwicklungen beobachten:
- die endgültigen Transaktionszahlen für August
- die Nachfrage nach dem Ende der Ferienzeit
- neue Immobilienangebote in Baranya und Tolna
- mögliche Preisreduzierungen bei länger angebotenen Häusern
- den Verhandlungsspielraum bei sanierungsbedürftigen Immobilien
- die Nachfrage nach renovierten und sofort nutzbaren Häusern
- die zunehmende Bedeutung von Wasser, Klima und Infrastruktur
Der Herbst ist traditionell eine interessante Zeit für den Immobilienmarkt. Nach der Urlaubszeit beginnen viele Interessenten wieder intensiver mit der Suche und vereinbaren Besichtigungen.
Fazit
Der Immobilienmarkt Südungarn im August 2026 bleibt in Bewegung, wird aber zunehmend differenzierter.
Die Nachfrage ist weiterhin vorhanden. Kaufinteressenten vergleichen jedoch genauer und achten stärker darauf, ob Preis, Zustand und Standort tatsächlich zusammenpassen.
Renovierte und sofort nutzbare Häuser bleiben besonders gefragt. Bei sanierungsbedürftigen Immobilien entscheidet dagegen immer stärker, ob der Angebotspreis die notwendigen Investitionen realistisch berücksichtigt.
Gleichzeitig gewinnen neue Standortfaktoren an Bedeutung. Wasserversorgung, Verschattung, Kühlungsmöglichkeiten, Vegetation und die örtliche Infrastruktur sollten bei einer Kaufentscheidung nicht mehr als Nebensache behandelt werden.
Südungarn bietet weiterhin interessante Möglichkeiten. Wer Haus und Standort sorgfältig prüft, kann auch heute noch eine Immobilie finden, die langfristig zum eigenen Leben in Ungarn passt.